工业厂房分割销售赔偿差价纠纷中,是否应当在假设可分割销售的前提下评估房价?

2018年12月31日 苏州厂房装修 121 views

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

本文作者:张春光律师【锦天城律所】

业务领域:房产纠纷、强制执行

个人专著:《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》

因涉及到《合同法》(自1999年10月1日起施行)是否适用的问题,本文假设本文所讨论的工业厂房分割销售合同成立于《合同法》实施之后。

一、工业厂房分割销售的合同效力

首先需要说明的是,“工业厂房分割销售合同”是我们从合同性质上对某份合同的称呼,这样的合同的名称一般是《房地产买卖合同》或《房地产转让协议》等。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年05月19日生效)第二十五条规定,土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。

上述规定的性质,有些地方的法院认为属于效力性强制性规定,违反该规定会导致合同无效(依据合同自始履行不能的法理,合同也是无效的。我国法律对此没有明确规定,本文不讨论。)。有些地方的法院认为上述规定属于管理性规定,违反该规定并不会导致合同无效。

上海的法院一般都是认为上述规定属于管理性规定,违反该规定并不会导致合同无效。本文以合同有效为前提展开。

二、合同因不能履行(不能过户)而应当解除

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年05月19日生效)第二十五条规定,土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。

《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》【沪规土资地(2011)1023号】规定,产业园区中同宗土地房屋进行转让时,不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记;登记机构核准登记的,应在房屋土地登记簿和房地产权证的附记栏内注记“土地、房屋不得分宗、分幢、分层、分套、分间转让”

《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》【沪府办(2014)26号】所规定的“各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记,不得分割办理登记。”

基于上述规定及其他规定,不动产登记管理部门对于分割销售的工业厂房不予办理过户登记。这是合同履行的障碍,导致不能过户,房地产买卖的合同目的不能实现。

很多法院都以合同不能履行,合同目的不能实现为由解除合同,但是对于解除的依据(一般不存在约定解除,而是适用法定解除)避而不谈或者适用《合同法》第94条第五项的规定(法律规定的其他情形)来解除合同。但是,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条并未规定工业厂房分割销售的,合同应当解除,其他法律法规司法解释也没有规定工业厂房分割销售的,合同应当解除。所以,适用《合同法》第94条第五项的规定(法律规定的其他情形)来解除合同是不对的。

我认为应当适用《合同法》第九十四条第四项的规定【有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……】解除合同。

1、不能履行过户义务构成违约

工业厂房分割销售的合同是双务合同,买受人的主要合同义务是付款,卖售人的主要合同义务是过户和交房。但是,过户需要双方相互配合办理,一方不能完成过户义务,从这个角度讲,过户也是买受人的合同义务。上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终163号民事判决认为,“合同目的”具有整体性,在房屋买卖合同中,转移所有权并进行过户登记系最重要的“合同目的”,该目的需要出卖人与买受人共同配合履行方能实现,而不应以当事人合同地位为准将“合同目的”割裂开来。那么,从合同义务的角度看,转移所有权并进行过户登记也应当是合同双方共同的义务。

虽然根据《合同法》第一百一十条第一项的规定【当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;……】房屋买受人不得要求分割销售的房屋卖售人履行过户等义务,但是根据《合同法》第一百零七条的规定【当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。】违约责任是无过错责任,只要合同当事人不履行合同,就要承担违约责任。而且,具体到本文所讨论的问题,工业厂房分割销售合同双方当事人明知或应知《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》禁止工业厂房分割销售,还分割买卖工业厂房,说明合同双方当事人对于其不能履行合同义务是有过错的。因此,工业厂房分割销售合同的合同双方当事人没有按照合同约定履行其过户义务就构成违约,双方都违约。

2、合同双方都可以依据《合同法》第九十四条第四项的规定解除合同

《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”依据上文的分析,没有按照工业厂房分割销售合同的约定履行过户义务,双方都构成违约,且这种违约导致合同目的不能实现,因此合同任何一方都可以依据《合同法》第九十四条第四项的规定解除合同。

三、房屋买受人可主张房屋差价

《合同法》第一百一十三条第一款规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该规定,房屋差价(合同履行后可以获得的利益)的损失也应当属于买受人的损失。尤其是在房价上涨比较多的背景下,房屋差价的损失有可能是买受人的主要损失。

房屋差价损失,即可得利益的损失(预期利益的损失),是一种消极损失,即假设合同能够正常履行(过户),买受人现在可以获得的房价上涨的利益,但是由于房屋没有按约过户到买受人名下,且合同解除,买受人的上述预期利益无法实现,遭受损失。

房屋差价的损失本就是在假设的前提下计算所得出的,主要是假设合同能够正常履行,房屋已过户到买受人名下,买受人的利益状态是什么。

工业厂房不得分割销售,合同解除后,买受人主张房屋差价,以假设标的房屋可以分割销售为前提评估合同解除时的房价更合情合理,因为:

1、房屋差价本就是假设的利益,因此假设房屋可以过户进而评估差价,没有突破“假设”这个大环境。

2、房屋(工业厂房)买卖双方就标的房屋签订房屋买卖合同时,是以标的房屋能够分割销售(过户)为前提约定的房价,现在评估合同解除时的房价以计算房屋差价,自然也应当以房屋可以分割销售(过户)为前提,否则两个房价就并非同一前提(可以分割销售)下的房价,做减法计算差价本身就存在逻辑错误。

3、工业厂房分割销售纠纷的起因,大多是房价大幅上涨,卖售人(一般是开发商)在利益的驱使下而以存在法律和政策障碍而不能过户为借口要求解除合同,这是一种非常不诚信的行为,因为工业厂房的买受方购买厂房的目的一般是自用或者出租,不能过户并不影响买受人占有、使用、收益的权利。合同解除就意味着很可能卖售人会因其不诚信行为而获利,这与任何人不得因其不诚信行为而获利的基本法理相违背。

4、按照能够分割销售评估(比较法)和按照不能分割销售(成本法)评估,评估价差距很大,后者比前者低很多。即便按照能够分割销售评估,买受人也会遭受巨额损失,如果按照不能分割销售评估,买受人的损失会更大,卖售人却因其不诚信行为而有更多的获利,这对买受人非常不公平。

5、房屋差价评估出来之后,法院一般都会根据双方的过错(应知而不知房屋不能过户)等因素,给房屋差价打个折,作为最终支持买受人的房屋差价。这个过程就是买受人对其法律知识缺乏以及交易的不谨慎(理论上的)而付出的代价。毕竟,买受人是受害方,法院给评估出的房屋差价打折的过程,买受人已经为其理论上的过错付出了代价,评估的过程买受人不应再付出代价,否则对买受人非常不公平。从这个角度讲,评估机构也不应当以买受人有理论上的过错(卖售人占主要过错)为由以标的房屋不可以分割销售为前提评估标的房屋的市场价值。

附:上海三易包装材料有限公司与上海光大电缆有限公司房屋买卖合同纠纷案

2013年8月6日,原告三易公司向被告光大公司支付了100万元房款。同年9月23日,原告三易公司向被告光大公司支付了5,677,225.99元房款。同年9月24日,原告三易公司向被告光大公司支付了2,322,774.01元房款。同年10月28日,原告三易公司向被告光大公司支付了315,136元房款。

另查明:2005年1月25日,被告取得了沪松规建(2005)0061号建设工程规划许可证,具体针对松江区科技园区中心路生产车间1#—5#,门卫2幢、水泵房1幢。

2011年12月12日,上海市规划和国土资源管理局下发了“沪规土资地[2011]1023号”文件《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》。其中,明确“3、加强工业项目土地出让合同、房地产登记监管。……在具体房地产办理中,根据土地出让合同,登记机构对产业园区中已出让的土地不得将宗地分割办理登记;产业园区中出让土地上的房屋竣工后,房屋应以幢为基本单元办理登记;产业园区中同宗土地房屋进行转让时,不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记;登记机构核准登记的,应在房屋土地登记簿和房地产权证的附记栏内注记‘土地、房屋不得分宗、分幢、分层、分套、分间转让’。”该文件规定自2012年1月1日起实施。

审理中,本院向松江区房地产交易中心发出调查函,书面调查:系争房屋过户至原告三易公司名下是否存在障碍,是否存在根据“沪规土资地[2011]1023号”文件或者其他文件不能过户的情形。该中心于2015年12月25日向本院回复称:该中心未收到过“沪规土资地[2011]1023号”文件。松江区中德路XXX号第五幢房屋产权人为被告光大公司,根据登记簿信息显示,其没有法院查封及文件登记等限制交易过户的情形,但因其为工业用地上的厂房,根据《上海市松江区人民政府办公室关于转发的通知》(沪松府办[2014]81号)文件精神,工业用地权属变更、转移登记等需经过松江区工业用地管理协调小组审批,审批通过后若符合《上海市房地产登记条例》相关规定,可至房地产交易中心办理转移登记。

审理中,本院还向上海市松江区经济委员会相关工作人员调查。本院向其询问“一本产证,土地性质为工业用地。如果要进行分幢转让,有什么限制条件?”。其回答:“根据沪规土资地[2011]1023号文件中‘加强工业项目土地出让合同、房地产登记监管’一条,土地、房屋不得分幢、分层等分割转让。上述文件是从2012年1月1日起实施的。”

根据原告三易公司申请,本院通过上海市高级人民法院委托了上海科东房地产土地估价有限公司对松江区小昆山镇中德路XXX号第5号厂房,假设在能够正常交易的情况下,在2015年10月15日的单价进行评估。该公司于2016年5月9日出具房地产估价报告,结论为在2015年10月15日价值时点的总价为1428万元、单价为6,182元/平方米。原告三易公司对于评估结论无异议。被告光大公司表示:1、评估结论单价为6,182元/平方米与原告原先主张6,200元/平方米相差10多元,原告对于房价把握如此精准,被告不可思议;2、评估报告与本案无关联性,就差价损失,被告在合同约定时间未交房的,根据合同约定原告有权解除合同并另行购房,但原告未另行购房导致了损失上涨;房屋重置的差价不是直接损失,房价涨跌是正常的商业风险,重置差价不应在赔偿范围内。鉴定机构人员到庭陈述:1、系争房屋属于非居住类房屋,非居住类房屋市场涨跌与住宅类市场涨跌不属于同一概念,政府调控政策仅针对住宅;2、评估结论的单价与原告原先主张的单价接近,但鉴定并无“猫腻”。

裁判原文节选【上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第4008号】合同一方当事人以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。根据上海市规划和国土资源管理局下发的“沪规土资地[2011]1023号”文件规定,被告确实无法分割出系争房屋转让给被告。但该规定并非仅仅作为出卖方的被告应当知晓,原告作为买受人本身也应在签订合同时尽到审慎义务,对于有关规定也应当予以了解。现原告认为被告在签订合同时存在欺诈,依据不足,本院不予采信。故原告要求撤销《厂房订购协议》的请求,本院不予支持。现原告无法受让本案系争房屋,《厂房订购协议》无法继续履行,原告表示在撤销《厂房订购协议》不能获得法院支持的情况下,其主张解除《厂房订购协议》,本院予以支持。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。《厂房订购协议》解除后,被告应当将购房款9,315,136元返还原告。关于原告主张的重置房屋差价损失,本院认为,导致《厂房订购协议》的解除,系因双方均未能对交易政策予以充分掌握,双方存在同等过错。根据评估结论、双方过错及本案实际情况,本院确定被告赔偿原告差价损失1,943,040元[(14,280,000元-10,393,920元)×50%]。因本院已经支持了原告差价损失的诉请,故其主张的利息损失,本院不再予以支持。同时原告主张的租金损失,无事实和法律依据,本院亦不予支持。

据此,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条之规定,判决如下:

一、解除原告上海三易包装材料有限公司、被告上海光大电缆有限公司之间于2013年8月6日签订的《厂房订购协议》;

二、被告上海光大电缆有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海三易包装材料有限公司购房款9,315,136元;

三、被告上海光大电缆有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海三易包装材料有限公司重置房屋差价损失1,943,040元;

四、驳回原告上海三易包装材料有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。

案件受理费115,868元,司法鉴定费30,500元,合计146,368元,由原告上海三易包装材料有限公司负担26,479元(已付),被告上海光大电缆有限公司119,889元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

第一部分 强制执行相关法律问题

一、强制执行相关法律问题

2018.12.13执行案件的管辖

2018.10.28执行案件的管辖

2017.8.10向法院申请强制执行的时效与救济

2017.9.5执行被执行人的收入需要注意的问题

2017.8.4唯一一套住房是否可以执行?

2018.7.16唯一住房是否可以强制过户?

2018.12.8可否执行登记在案外人名下的房产?

2016.6.12法院拍卖房屋前,竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效?

2018.2.22司法拍卖的撤销

2018.10.18房和地分开拍卖,成交后可否再撤销?

2018.7.10通过司法拍卖拍得的房产无法办产证,是否可以撤销拍卖?

2018.10.23参加法拍法律风险之补偿价及救济途径

2018.7.26多个普通债权人对一个债务人申请执行,执行所得价款的分配顺序

2018.2.25法院强制执行中,债权人参与分配的相关法律问题

2018.10.29法院强制执行中的债务抵消

2018.10.22强制执行中,“抵债”要考虑各债权人的受偿顺序

2018.6.28法院强制执行中变更申请执行人

2017.8.13自然人死亡或者法人合并分立注销的,如何执行?

2018.6.22执行公司财产过程中是否可以追加股东为被执行人?

2018.12.15执行公司财产时,可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人

2018.8.5可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人

2018.8.12法院不可以追加去向不明的股东为被执行人?

2018.8.3被执行人(公司)对外享有债权,就不可以追加股东为被执行人了?

2018.6.24公司欠债后更换法定代表人,原法定代表人就高枕无忧了?

2017.6.20夫妻一方以个人名义对外举债,判决生效后可否执行配偶的房产?

2018.6.27法院强制执行中,可否追加被执行人的配偶为被执行人

2018.9.25仅夫妻一方是被执行人,未经析产可否执行夫妻共同财产?

2018.8.4执行前第三人承诺代偿债,执行中可否将该第三人追加为被执行人?

2018.12.16可否追加被执行人的债务人为被执行人?

2018.7.12可否将被执行人的债务人列为被执行人?

2018.10.5强制执行中暂缓执行与中止执行的情形及其救济途径

2018.10.13“执行程序终结”怎么理解?

2018.12.17终结执行后可否再恢复执行?

2018.10.31申请执行人申请终结执行后可否再申请恢复执行?

2018.12.18未(完全)履行生效法律文书可能的法律后果

2017.9.25被执行人拒不履行的法律责任

2018.7.27被执行人未按生效法律文书指定期间履行,迟延履行金如何计算?

2017.8.9加倍支付迟延履行期间的债务利息,如何计算?

2018.5.2执行程序中债权人参与分配,加倍利息法院是否支持?

2017.9.22法院强制执行中的罚款

2017.9.19执行程序中的拘传

2017.9.20法院执行中的拘留

2018.5.5被执行人赖在房子里不走可能要承担哪些法律责任?

二、执行标的异议相关法律问题

2018.11.26案外人执行标的异议提出的时间

2018.12.22执行标的异议的管辖法院

2018.3.3对于移送执行的案件,案外人的执行异议向哪个法院提出?

2018.12.23如何打赢执行异议(之诉)?

2017.8.16如何打赢执行异议(之诉)?

2017.6.17符合四个要件,案外人执行异议就能得到支持?

2018.9.6案外人符合《异议复议规定》第28条的4个要件就能排除抵押权人的执行?

2018.11.29已网签,买受人就可以排除法院的执行?

2016.10.16房子(二手房)被查封后卖房人才交房,买房人可否提执行异议?

2018.7.21案外人执行异议(之诉)胜诉的前提是在什么时间支付了全部价款?

2017.6.1买房人可通过执行异议(之诉)排除法院的执行

2018.8.6动迁房满三年,案外人可通过执行异议(之诉)排除执行?

2018.6.21购买动迁房法律风险之案外人执行异议(之诉)败诉

2018.7.4借名买房,借名人提出执行异议能否获得法院支持?

2018.5.15对尚未登记在被执行人名下的房产,买受人的执行异议能否获得支持?

2018.2.10买房人首封了房屋,申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议?

2018.6.14被执行的房屋上有抵押,案外人的执行异议(之诉)还能否得到支持?

2018.9.13购买有抵押的房屋,因买受人有过错而不支持其执行异议?

2017.6.18案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议?

2018.7.18房屋买受人能否排除房屋抵押权人的强制执行?

2018.8.29抵押登记不明确,“抵押权人”能否对抗案外人的执行异议?

2018.7.11拆迁协议能否排除抵押权人的执行

2018.1.4针对商品房的执行异议要注意合同效力

2018.3.20购房者对商品房的执行异议

2018.11.25业主全款购期房,可否排除法院的强制执行?

2018.9.11业主凭与开发商签订的《认购书》能否排除强制执行?

2018.9.22案外人执行异议成立要件之占有未经验收的一手房是否算作合法占有?

2018.5.10开发商被强制执行,业主支付的房款未达到50%也能通过执行异议(之诉)保住房屋?

2018.8.30商业用房买受人是否可以以消费者的名义对抗承包人的执行?

2017.11.2以房抵债背景下的案外人执行异议(之诉)能否获得支持?

2018.7.29以房抵债,案外人执行异议(之诉)能否获得支持?

2018.9.23以房抵工程价款之债,因房屋有抵押没过户,承包人的权利可否排除普通债权人的执行?

2018.2.9融资租赁背景下出租人的执行异议之诉

2018.9.28动产买卖未现实交付,买受人的权利是否可以排除法院的强制执行?

2018.11.11机动车买受人排除执行需满足的条件

2018.7.28动产抵债协议可否排除法院的执行?

2018.10.8保留所有权买卖背景下的案外人执行异议(之诉)

2017.6.10预告登记可以排除法院的执行?

2018.11.5只要办理了预告登记就能排除法院的执行?

2018.2.28次承租人在执行公告期满后可否提出执行异议?

2018.6.25依据《离婚协议书》对被执行的房屋提出执行异议(之诉),能否获得支持?

2018.11.3案外人误汇钱款进入被执行人已被冻结的银行账户,法院可否执行该钱款?

2018.9.15质权人对保证金的执行异议

2018.12.6案外人基于债权转让所提执行异议

2018.5.23对被执行人到期债权的执行以及案外人的异议

2018.11.2公司承包人的权利能否排除法院对“公司财产”的执行?

2018.11.7隐名股东的权利可否排除法院对名义股东名下股权的执行?

2018.8.25法院是否有权以被执行人进入了破产程序为由裁定驳回执行异议(之诉)?

2018.9.18被执行人进入了破产程序就没有必要审查案外人的执行异议(之诉)了?

2018.11.12案外人排除执行理由之“我是真实权利人”当慎用

2018.10.4案外人可否对刑事裁判涉财产部分的执行提出执行标的异议?

2018.7.15合同无效,返还财产请求权可否排除强制执行?

2018.9.29没有法律司法解释规定,案外人的执行异议能否获得支持?

2018.1.26案外人执行异议之诉中的确权

2018.9.19案外人执行异议之诉中的确权

2018.10.1执行标的异议与第三人撤销之诉

2018.9.1执行异议(之诉)常见法律问题之徐汇法院篇

2018.9.9执行异议(之诉)常见法律问题之黄浦法院篇

2018.10.10对案外人执行标的异议裁定的救济途径一定是执行异议之诉?

2018.2.12民事执行中财产分配的异议

三、执行行为异议相关法律问题

2018.2.14执行异议提出的时间

2018.7.23强制执行中对评估报告有异议,应当通过什么途径救济?

2018.10.20法院强制执行中,执行标的物评估价明显“偏低”怎么办?

2018.8.19法院以存在轮候查封为由对房产过户的申请终结执行或终结本次执行,如何救济?

2018.7.24强制执行案件中如果法院消极执行,当事人应当如何救济权利?

2018.7.6对被纳入失信被执行人名单的救济途径

2018.7.22申请执行人可否对法院之间关于参与分配的往来函件提出执行异议?

2018.10.25可否对法院的提级执行裁定提出执行行为异议?

2018.5.26对补充赔偿责任的执行及异议

2018.11.19作为被执行人的保证人可否以保证期间已过为由作为执行的抗辩?

四、保全相关法律问题

2018.2.8案外人的财产可以保全吗?法律依据是什么?

2018.10.26被保全人认为自己的财产被超标的保全,如何进行救济?

2018.8.18如何认定被保全财产的价值是否超标的?是否考虑存在抵押等价值瑕疵?

2017.9.24法院超标的保全怎么办?

2018.2.5超标的保全的损害赔偿

2018.1.31可通过反担保的方式解除财产保全

2018.1.28案外人能否对诉讼保全提异议?

第二部分 房产纠纷相关法律问题

一、合同效力

2016.10.25房屋买卖合同未采用书面形式,是否成立?是否有效?

2017.4.28名义产权人出售房屋,合同无效?

2016.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果

2017.1.6买卖担保(让与担保)合同无效的三种理由

2016.11.17《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订,效力如何?

2016.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效?

2016.9.3为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何?

2016.10.27和精神病人签订房屋买卖合同,法律后果如何?

2016.3.20二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效?

2016.5.15虚假的二手房买卖如何认定?合同无效的法律依据是什么?

2016.7.9非沪籍者所签公房使用权转让协议无效?

2017.1.21涉及刑事犯罪,卖房人被骗,则房屋买卖合同无效?

2016.8.1购买不满五年的经济适用房的合同是否有效?

2016.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效?

2015.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效?

2016.5.23国企违反法定程序出售房地产,合同无效?

2016.8.13未经评估拍卖国有房屋,所达成的成交协议无效?

2017.12.28为规避执行而低价转让房屋的买卖合同无效?

2016.12.25房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致,效力如何?

2016.8.14房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字,效力如何?

2017.11.14工业用房未经批准分割转让的合同是否有效?

2016.6.1房屋买卖合同无效,无过错方可否主张房屋租金损失?

2016.11.23连续两次的房屋买卖合同被确认无效,房屋如何返还?

2016.3.10房屋两次过户,但前一合同无效,所有权归谁?名义产权人可否请求原所有人迁出房屋?

2017.4.10一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理

2016.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制?

2016.10.21第三人可否主张房屋买卖合同无效?

2018.8.7房价上涨背景下开发商以无预售许可证为由起诉确认合同无效,业主权利如何保护?

2016.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关

2016.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的?

2016.9.28房屋买卖中价款显失公平的认定

2016.10.28附义务赠与房产可以撤销?

二、合同解除和违约赔偿

2018.11.18房屋买受人无购房资格,合同的解除与法律后果

2018.8.8由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(宝山法院篇)

2018.8.27由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(青浦法院篇)

2018.9.4由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果(二中院篇)

2018.3.28为什么不具备购房资格者付了全款房东也可以解除合同?

2017.9.7买房人不具备购房资格,卖房人可否解除合同?

2016.8.29买房人迟延过户是否构成违约?

2016.5.19买房人逾期付款就构成根本违约?——分期付款背景下的买受人利益保护

2016.9.19买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋,卖房人就不能解除合同?

2016.9.8买房人付了全款就不会违约了?

2016.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一,卖房人无权解除合同?

2016.9.13买房人要求变更买房人,构成违约?

2017.12.23卖房人迟延(重新)网签的法律责任

2017.3.1房子噪音太大,买房人可否解除合同?

2016.7.10房子漏雨,买房人可否解除合同?

2016.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证,是否构成根本违约?

2016.9.4多卖房人之一没有收到房款,不需承担违约责任?

2016.7.11签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围,可否解除合同?

2017.5.9支付违约金就可以解除合同?

2016.11.26房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得

2017.4.14房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生

2018.4.18合同解除权的产生和消灭

2017.12.21从房屋买卖合同一方享有合同解除权却给对方宽限期看解除权的产生与消灭

2016.10.18房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果

2016.12.22卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同

2016.9.12买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由?过户手续不全谁来审查?

2017.1.5房屋买卖中,可以通过行使不安抗辩权解除合同?

2016.10.7解除网签合同的时间点

2016.6.16房地产买卖双方都不履行合同,哪方违约?合同可否解除?

2016.9.27可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同?

2016.9.5是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任?

2016.8.19房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成,买房人不构成违约?

2016.10.17房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致,一方要求解除合同的依据是什么?

2016.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致,即可解除合同且不承担违约责任?

2016.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁?

2016.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办?买房人如何举证自己的实际损失数额?

2016.9.15房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证?

2017.5.18卖房人违约,买房人可否主张佣金损失?

2017.2.26卖房人违约,买房人是否可以主张可得利益损失?

2016.7.28卖房人违约,买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持?

2017.11.8房屋差价损失和已付房款利息损失可否同时主张?

2016.6.22调整违约金,谁来举证实际损失?法院可自由裁量?

2017.2.12房屋买卖中一方违约,谁来举证证明守约方的损失?

2017.2.28卖房人违约,何时对房价进行评估?

2016.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点

2017.4.5法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万,这就是违约的成本

2016.8.26房产纠纷中主张违约金,注意实际损失这个“马蜂窝”

2017.2.13房屋买卖中,适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理?

2017.5.20逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张?

2016.8.7房屋买卖中,逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张?

2016.9.26卖房人刚签订房屋买卖合同即违约,买房人不可依据违约责任条款主张违约金?

2017.5.8房屋买卖中,预期违约可否适用违约金条款?

2016.8.3房屋买卖中损害赔偿的边界

2017.10.25卖房人逾期交房违约金多少合适?

2018.1.3房屋买卖合同协议解除,守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金?

2018.5.18房价下跌,买房人违约,卖房人可否要求赔偿房屋差价?

2018.10.14房价下跌,定金不一定是违约责任上限

2018.8.14工业厂房分割销售导致不能过户,合同解除的依据是什么?损失应当如何分担?

三、其他基础法律问题

2018.4.7从一个案例看发函的重要性和函件内容背后的法律关系

2018.1.9合同一方有多人但只有一人签字或盖章,合同是否成立?

2017.5.16房产纠纷中诉讼请求的选择

2017.4.29非真实买卖,房屋所有权如何取回?

2017.11.18房屋所有权的取得时间

2017.4.8诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务?

2017.3.18买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证?

2017.3.17父母子女间房屋买卖与赠与的甄别

2018.3.10是房屋买卖还是房屋赠与?

2017.2.9房产证上有未成年人的名字,卖房时需要注意什么?

2018.3.16监护人处分未成年人房产的合同是否有效?

2017.2.8借名买房注意事项与风险防范

2017.2.2房屋买卖中所涉善意取得的举证责任

2017.1.3未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果

2016.12.28没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果

2016.12.17买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效?

2016.12.7房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任?

2016.12.5以房抵债不构成善意取得?

2016.11.3卖房子附带自行车库?

2016.10.9买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权?

2016.10.6是谁拒绝网签?现有证据下的证据规则运用

2016.9.30买房人要求减名字,卖房人是否应当配合?

2016.9.22房屋买卖中,以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗?

2016.9.17 “对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌

2016.9.7有租客的房子的交房时间如何确定?

2016.9.1名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果

2016.8.21(部分)卖房人为精神病人,卖房的程序怎么操作?

2016.8.11房屋产权人一房二卖,第一买房人如何主张自己的权利?

2016.8.10卖房不卖车位导致不能过户,卖房人违约?

2016.7.30房屋买卖适用“家事代理”?

2016.7.29符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与?

2016.7.22房屋买卖中,付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解?

2016.7.20按份共有房屋买卖中,买房人应当把房款支付给谁?

2016.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制

2016.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任?

2016.6.23连锁买卖背景下,房屋买卖合同未明确约定履行期限,如何认定?

2016.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋,可否作为共同原告一并起诉?

2016.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同,配偶不能诉请撤销该判决?

2016.5.6买房人没有违约,就一定能拿到房子?

2016.4.8以房产出资却未办理过户手续的法律后果

2016.3.30 “二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担?

2016.3.22二手房买卖中的细节法律问题

2016.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题

2016.3.14房价疯涨,房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”

2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读

2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定

2016.3.8房价疯涨,买房人怎么样才能把房子拿到手(过户到自己名下)?

2016.3.7房价疯涨专题:10个相关法律问题

2016.3.6聚焦房价飞涨法律纠纷:《购房意向书》、前后两份合同、法律适用

2016.3.5房价疯涨,违约泛滥,买房人应当知道的法律常识

2016.3.3房价飞涨背景下的违约与救济

2015.9.26购房款主要由一方父母所付,离婚时房屋产权如何认定如何分割?

2016.2.29房屋登记制度不完善,房屋买卖关系是否存在如何确定?

2017.9.18因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房,责任如何承担?

2017.9.14是房屋买卖还是房屋借用?

2017.11.15房屋买卖合同约定的过户时间未到,法院可否判决过户?

2018.2.3购买动迁房,需考虑做预告登记

2018.2.4买房人通过司法查封的方式保障交易安全的作用及风险

四、委托公证卖房相关法律问题

2017.10.9“套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力

2017.3.5民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力

2017.2.7委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据

2016.11.24认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点

2016.10.22公证委托代理人出售委托人的房屋,一定有效?

2016.8.9持违法公证委托书卖房,房屋买卖合同的效力如何?

2018.3.6借款时被迫做卖房的公证委托,房屋被多次买卖,合同是否有效?

2017.6.13为“担保”民间借贷债权而办理委托公证,受托人出售委托人的房屋的合同是否有效?

2016.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益,法律后果如何?

2016.9.16公证委托卖房的合同效力

2015.6.8是房屋买卖还是借贷?

2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保,不同的后果

2016.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担

2017.2.14代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务,合同效力如何?法律后果如何?

2017.4.27房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效?

2016.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定?

2016.7.14房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约?

2017.11.20委托人死亡后委托代理是否还可以存在?

五、无权处分问题

2016.11.20出售“共有”房屋,合同无效?

2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效?

2017.1.18无权处分夫妻共有房产的合同无效?

2016.10.8无权处分会导致合同无效?

2016.7.8伪造房屋所有权人的签字,合同有效(无权处分)还是无效(非真实意思表示)?

2016.6.27在房屋买卖中,当无权处分遇上期待权

2016.4.29二手房买卖定金合同中,按份共有人无权处分相关问题

2016.12.12无权处分房产导致的违约,违约金如何调整?

2016.10.3卖房人无权处分,买房人可否主张房价上涨的损失?

2016.5.12当善意(或恶意)购买遇到无权处分,房屋买卖合同效力如何?谁能取得所有权?

六、农村房屋相关法律问题

2017.1.4农村房屋同村村民间转让的合同无效?

2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效?应当返还房屋?

2016.10.2购买农村房的合同被确认无效,责任如何承担?

2016.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大?

2017.12.9出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁,出售方可否获得动迁利益?

2018.5.3农村房屋出售后,拆迁利益的三七开是怎么回事?

七、动迁房相关法律问题

2018.3.23买卖农村房屋合同的效力及动迁利益的分配

2018.5.30部分房屋共有人与动迁组签订的动迁协议无效?

2018.3.18不具备购房资格者购买公房,合同效力如何?

2017.8.7动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配?

2018.3.19非居住房屋被征收,(次)承租人可以获得哪些补偿(或赔偿)?

2017.12.8农村宅基地房屋在买卖之后被动迁,动迁利益如何分割?

2016.7.31购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效?

2016.7.18产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效?

2017.5.11可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同?

2017.6.8动迁房买卖中,将房子过户至买房人指定之人名下的约定

2017.5.22动迁房是否属于夫妻共同财产?

2017.5.23动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略

2018.5.9动迁房买受人实际居住多年,动迁房共有人的无权处分的主张是否成立?

2017.4.17动迁房买卖的法律风险与防范

2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁,遗嘱是否仍有效?

2018.4.4可否依据“五联单”(《配套商品房供应单》)认定房屋所有权人?

2018.4.6动迁房买卖中房东可否以承担违约金为代价解除合同?

2018.4.8动迁房买卖中,注意区分逾期违约金和解除合同违约金

2018.5.28婚前公房婚后拆迁,离婚时拆迁利益如何分割?

八、做低房价和做高房价相关法律问题

2017.7.4做低房价相关法律问题

2017.1.2做低房价:阴阳合同or合同变更?

2016.8.28买房人做低房价,卖房人可以不履行合同?

2016.8.18二手房买卖中做低房价失败,谁来补缴税费?

2016.8.15房屋买卖中做低房价,是谁埋在谁脚下的定时炸弹?

2016.7.23卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约?

2016.7.4房屋买卖中:做低房价被举报后谁应补缴税款?有租约的房屋如何交付?

2016.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由?

2016.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效?

2017.5.3做高房价与骗贷的房屋买卖合同,法律后果有何不同?

九、户口问题

2017.7.5卖房人逾期迁出户口相关问题

2017.5.21宝山法院一判决:逾期迁出户口每天50元违约金

2017.5.12卖房人逾期迁出户口,逾期违约金每天多少钱?

2017.5.1卖房人逾期迁出户口,违约金每天多少钱?

2016.12.20迁出户口是付款的条件?和同时履行抗辩权有什么关系?

2016.11.21买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权?

2016.11.16卖房人逾期迁出户口十年,买房人可以主张几年的逾期违约金?

2016.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任?

2016.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约?——从真实意思说起

2016.7.25标的房屋内的户口没迁出,卖房人要承担违约责任?

2016.7.16银行贷款没到账,卖房人就可以拒绝迁出户口?

2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效?应当返还房屋?

十、房产新政(含限购)相关法律问题

2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解

2017.4.18沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成,责任如何承担?

2017.4.7房贷新政导致首付比例提高,买房人可否要求退回定金?

2017.3.30北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析

2017.3.24央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策,买房人不能贷款是否需要承担违约责任?

2017.3.23政府禁售酒店式公寓,开发商应向购房者承担什么责任?

2017.3.20诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持?

2017.3.19北京认房又认贷,买房人已付定金能否拿回来?

2017.2.23买房人明知自己限购还买房导致不能过户,法律后果如何?

2017.2.21买房人明知自己限购还买房导致不能过户,不构成违约?

2016.11.29上海房贷新政,认房认贷首付提高,买房人能否要回定金首付款?

2016.11.28  2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范

2016.10.1买房人限购,卖房人是否有义务配合买房人重新网签?

2016.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约?

2016.9.10区分房屋买卖中的限售和限购

2016.7.6限购者购房,责任如何承担?

2016.6.26买房人网签时限购,卖房人拒绝网签构成违约?

2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房,合同不能履行,居间方可否主张佣金?

2016.4.27不具备购房资格者购房失败,是否需要支付中介费?

2016.4.25 “沪九条”导致首付比例提高,买房人可否解除合同且不承担违约责任?

2016.4.21网签时是限购对象,合同一方就一定可以解除合同?

2016.4.1 “限购令”导致卖房人买不到房,房屋买卖合同可否解除?

2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”,可解除合同且不承担违约责任?

2017.6.14退房“类住宅”,可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价?

2017.6.4新政导致买房人限购,卖房人可否要求解除合同?

2017.5.29买了“类住宅”,可否向开发商要求退房?

2017.5.26买了开发商的“类住宅”,如何维权?

2017.5.13违约加新政导致合同不能履行,责任如何承担?

2016.7.15买房人为规避限购而假结婚,卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体

2016.5.10警惕!买房人限购,卖房人违约

2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》,可否要求退还定金?

2016.12.11上海一中院判决:新政导致首付比例提高,买房人可否要回定金或首付款?

2016.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效?

2016.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效?

2018.5.17因新的限购政策导致合同解除,“获利方”是否应当赔偿对方房屋差价?

十一、抵押和查封相关问题

2017.5.2为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押,是否有优先受偿效力?

2017.3.21房屋存在抵押,法院可否判决过户?

2017.2.22卖房人未如实披露房屋的抵押情况,买房人可否不履行合同?

2017.2.5买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权?

2016.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先?相应的合同哪个效力优先?

2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约?哪方享有合同解除权?

2016.3.31警惕!房屋在网签后被查封怎么办?

2017.2.16房子被查封,不能过户的原因及解决方法

2016.12.30房子被另案查封,继续履行的诉请会被驳回?

2016.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户?

2016.10.13卖房人的房子被查封或拍卖,买房人应该怎么办?

2016.8.24房屋买卖过程中房子被查封,买房人就可以解除合同?

2016.6.21房屋在过户前被法院查封,卖房人不承担违约责任?

2016.6.18网签后过户前房屋被查封,买房人如何主张自己的权利?

2016.8.4买卖法院已查封的房屋的合同是否有效?

2016.5.26转让有抵押的房屋,合同有效吗?

2015.11.20以房地作抵押(部分房屋系他人所有)的效力如何?

十二、和银行相关的问题

2016.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款,买房人违约?

2016.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成,责任谁承担?

2016.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责?

2016.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款,买房人违约?

2016.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户,买房人违约?

2016.7.3买房人贷款申请未获银行批准,卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任?

2016.4.15买房人按约申请贷款,但未在约定的过户日前获银行批准,是否要承担违约责任?

2017.2.10银行迟迟不放款,买房人构成违约?

2017.1.17因买房人过错导致银行不能放款,卖房人可否解除合同?

2016.10.15假离婚导致银行不能放贷,买房人构成违约?

2016.9.9卖房人配合买房人第二次贷款,是否还可以解除合同?

2016.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续,卖房人违约?

2016.4.18转按揭办不了,买房人要承担违约责任?

2016.7.26如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款?

2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同,效力如何?法律后果如何?

十三、违建问题

2016.3.13房价疯涨,违法建筑买卖合同是否有效?可否继续履行?

2017.3.28最高院公报:买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行

2017.2.25邻居搭“违建”,卖房人承担不能交房的违约责任?

十四、居间合同的法律性质和相关法律后果

2017.5.27具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约?

2017.1.11《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同?

2016.12.14违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则?

2016.8.22房屋买卖的预约合同(居间合同、认购书)的责任承担方式及责任范围

2016.7.21《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么?

2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金,是否构成根本违约?

十五、与中介相关的问题

2018.4.1中介把关不严导致房屋买受人或卖售人损失,责任如何承担?

2017.11.11与中介公司签订的独家委托卖房协议的效力和法律后果

2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么?“房屋买卖合同”指哪一版?

2016.4.7不履行或解除居间协议,居间补偿费如何支付?

2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错,要对受害者承担何种责任?

2016.3.17房价疯涨,对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解

2017.4.20和中介公司的官司怎么打?

2016.11.10卖房人逾期交房,买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款?

2016.8.25房屋交易不能完成,已付房款难以追回,中介承担什么责任?

2016.4.26中介有违法行为,就不能主张佣金了?

2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金?

2016.12.31行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起

十六、商品房(一手房)买卖中的相关法律问题

2018.1.7开发商提供的格式条款是否有效?

2018.1.8业主付款迟延,开发商仍要支付逾期交房违约金?

2017.3.9开发商关于学区房的宣传未兑现,应当承担何种责任?

2018.1.21开发商关于学区房的宣传未兑现,责任如何承担?

2017.2.15商品房买卖中,买房人使用了代金券可否再要求退钱?

2018.1.15开发商是否应当履行其销售人员对购房者的承诺?

2016.7.17开发商变更规划损害业主利益,业主如何主张权利?

2016.7.7买了物业用房,开发商履行不能,责任谁来承担?

2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》,不能履行的责任如何承担?

2017.3.12开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务,业主如何维权?

2016.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销,《商品房预售合同》是否有效?

2017.4.3房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例

2017.2.3是合作开发合同还是房屋买卖合同?“分割销售”合同无效?

2018.1.12以房抵债协议的效力与债务不履行的责任

2018.1.18开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金?

2018.1.19开发商明知买房人没有购房资格还与之签订预售合同,合同的解除与责任承担

2018.1.23开发商变更小区平面布局获得了规划许可,是否还构成违约?

十七、婚姻-家庭-继承问题

2017.9.27离婚的法定依据是什么?

2018.6.10夫妻一方转移财产的应对及法律依据

2018.6.9夫妻一方患有抑郁症,法院就不能判离婚?

2016.4.16离婚,房产如何分割?

2017.10.16离婚,夫妻共有房屋归谁?

2018.5.8离婚,房产增值怎么分?

2017.10.15离婚,有限公司股权如何分割?

2017.10.11离婚中的损害赔偿请求权

2017.10.14离婚,彩礼是否应当返还?

2017.10.7夫妻关系存续期间扶养费的追索

2017.10.8夫妻约定财产制背景下的法定补偿请求权

2017.9.13夫妻一方用共同财产购买婚前个人承租的公房,所有权归谁?

2017.10.12离婚协议中对于动迁利益分割的约定存在欺诈,如何维权?

2017.10.19赌债是否属于夫妻共同债务?

2017.8.8卖房人死亡,房屋买卖合同是否可以继续履行?

2017.8.3共有房屋的使用收益陷入僵局,如何破?

2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效?

2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效?

2017.11.7亲子关系的鉴定与推定,及相关法律责任

2018.2.24公房承租人死亡,公房谁来“继承”?

2018.4.11夫妻一方因遗赠扶养协议取得的房产是否属于夫妻共同财产?

十八、租赁合同相关问题

2017.12.2租赁违建的合同无效,装修损失如何分担?

2018.1.2房屋租赁合同无效,承租人支付房屋占用费的截止日期

2017.9.1融资租赁合同中继续履行和解除合同的选择

2017.8.29融资租赁合同被认定无效,租赁物归属何方?

2017.8.28房屋承租人优先购买权的限制

2017.8.24房屋消防验收不合格,承租人可以解除合同?

2017.8.20未依法登记备案的租赁合同的效力如何?

2017.8.18租赁违建的合同的效力及法律后果

2017.11.5房屋新产权人可否要求租客搬走?

2017.11.22租期未到,承租人可否要求继续使用违建?

2017.11.25出租人给承租人发合同解除函之后,次承租人应当向谁支付租金或房屋占用费?

2017.11.28承租人违约,出租人没收保证金后还可否再主张违约金?

2017.11.30房屋租赁合同无效,承租人还可否享受免租期的免租优惠?

2017.12.3从转租的法律责任看及时发函的重要性

2017.12.4出租人解除合同,承租人翻建房屋的花费可否获得补偿?

2017.12.6出租人以合同无效为由停水停电,法律责任如何承担?

2017.12.10出租人未协助承租人办理营业执照,违约责任如何承担?

2017.12.16承租人可否以房屋实际面积少于合同约定的面积为由主张解除合同?

2017.12.17租赁房屋甲醛超标,承租人可否解除合同?

2017.12.27房屋有瑕疵,承租人不付租金,出租人行使合同解除权,损失谁承担?

十九、程序性问题

2017.10.18逾期举证的法律后果

2017.11.27当事人起诉解除合同,法院可否认定合同无效并直接对法律后果做出判决?

2018.4.27二审中,向哪个法院申请续封?

2018.4.30向哪个法院申请解封?

2018.5.1保全错误的赔偿

2018.5.27财产保全错误就要赔偿?

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