苏州地区工业厂房按重置成本法 快速估值的初步探究

2019年01月25日 公司动态 110 views

编辑 | 资产界Eva

转载来源 | 苏州资管

为了解并掌握相关工业厂房估价方法,我部对苏州地区工业厂房按重置成本法快速估值课题进行了学习研究并形成了以下成果,以供参考。

一、工业厂房分类

实际评估工作中,工业厂房按照建筑物的承重结构材料分类大致有以下五种类型:

1、木结构

由木材或主要由木材承受荷载的结构,通过各种金属连接件或榫卯进行连接和固定。该种结构厂房目前在苏州地区已基本没有

2、砖木结构

建筑物的主要承重构件用砖、木做成,其中竖向承重构件的墙体、柱子采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架采用木材。该结构厂房近几年在苏州地区已很少见,在乡镇小型工厂中还有零星使用。

3、砖混结构

建筑物中竖向承重的墙、柱等采用砖或砌块砌筑横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。该结构厂房目前常见于中小规模型工厂中。

4、钢混结构

钢筋混凝土两种材料结合成整体,共同受力的工程结构。主要承重构件如梁、板、柱等均采用钢筋混凝土材料,非承重墙采用砖砌或其他轻质材料做成。该结构厂房常见于多层工业建筑中。

5、钢结构(标准)

主要承重构件均用钢材构成。该结构厂房常见于大型专用设备生产厂等重工企业,层高一般较高。

在前期多个项目的尽调过程中,我们所碰到的工业厂房主要为砖混结构(三等)、钢混结构(三等)和钢结构(标准)这三种类型。下面是这三种结构的厂房照片,可以更直观的辨清建筑的类型:

图一:砖混结构(三等)房屋

图二:钢混结构(三等)房屋

图三:钢结构(标准)房屋

现场评估工作中,主要从屋面(横向承重)和柱子(竖向承重)就可以快速大致判断出建筑物的类型。

二、常见类型厂房的重置价

重置价是指在现时条件下,重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。

1、苏州市基本重置价

苏州市住房和城乡建设局对苏州市各等级(苏州市房屋重置价格结构等级评定标准详见附件一)房屋重置价选取案例进行了测算,对各类型建筑指定了基本重置价(详见附件二)。截至目前,我部现场尽调中所涉及工业厂房主要类型为砖混三等结构、钢混三等结构和钢结构(标准),按标准目前砖混三等结构厂房基本重置价为807元/平方米,钢混三等结构厂房基本重置价为1412元/平方米,钢结构(标准)厂房基本重置价为1407元/平方米。

2、层高对厂房重置价的影响

绝大部分情况下,相对于基准层高,层高越高,厂房的重置价越高,层高越低,重置价也就越低,目前苏州厂房的基准层高标准如下表:

表一:房屋基准层高标准表

房屋结构类型

房屋类型

高度范围(m)

钢结构

标准单层工业厂房

6.0—6.5

钢混结构

多层厂房

4.0—4.5

单层厂房

6.0—6.5

砖混结构

营业用房、单层厂房

3.0—3.5

砖木结构

营业用房、单层厂房

3.0—3.5

在基准层高的基础上,实际评估工作中需根据工业建筑物层高的增减对重置价进行相应的调整,具体调整标准如下表:

表二:房屋层高增减率调整标准表

房屋层高增减高度(cm)

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

增减率(%)

1.5

3

4.5

6

7.5

9

10.5

12

13.5

15

房屋层高增加高度(cm)

110

120

130

140

150

160

170

180

190

200

增加率(%)

16.5

18

19.5

21

22.5

24

25.5

27

28.5

30

房屋层高增加高度(cm)

210

220

230

240

250

260

270

280

290

300

增加率(%)

31.5

33

34.5

36

37.5

39

40.5

42

43.5

45

根据层高的增减对重置价按照上表进行相应的调整上限为45%。当层高增加高度超过3米后标准变更为:层高每增加10cm,重置价相应增加0.75%,即增长率减半。

三、重置价的修正

用成本法对厂房进行评估时,首先需要大致计算建筑物在全新状态下的重置价,在此基础上考虑各种损耗因素,对重置价进行修正得到评估价。

建筑物贬值是建筑物在评估时点的市场价值与其重置价之间的差额,一般来说各种损耗会导致三种类型的贬值:实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值

1、基于实体性贬值的修正

实体性贬值是建筑物由于使用、年限、天气、无人看管、失修,甚至故意破坏等原因所造成的价值损失。通俗理解就是指建筑物的成新度。在实际操作中,根据现场尽调观察的建筑物成新度,在重置价的基础上,对建筑物价值进行调整修正。

举例来说,工行包中的苏龙项目,部分厂房年久失修,有的厂房甚至已经灭失,厂房成新度较差,建筑物实体性贬值相应就较大,在价格修正时使得估价较低。

在实地观察评估时,鉴定房屋的实际新旧程度时应根据房屋的建成时间、维修养护情况、使用情况以及地基的稳定性等,综合考虑评出房屋的质量状况,以确定房屋的成新率。具体评判标准如下表:

表三:房屋质量等级标准表

房屋质量等级

评定标准

成新率范围

备注

1级完好房

整幢房屋结构构件安全可靠,整体性好,装修设备完整无破损,能保证正常使用的房屋

0.80—1.00

2级基本完好房

结构安全可靠,整体性好,装修设备个别部位有轻微破损,但整体现状基本良好,能保证正常使用的房屋

0.60—0.79

3级一般损坏房

结构构件或装修设备局部破损,或存在严重老化腐蚀、残缺现象,需要进行小修或中修的房屋

0.40—0.59

4级严重损坏房

结构构件、装修设备明显破损,或存在严重老化腐蚀、残缺现象,需要进行中修或大修的房屋

0.20—0.39

5级危险房屋

基础、主体结构和屋盖结构等受力物件已属危险构件,结构丧失稳定性和承载能力,随时有倒塌可能,不能确保住用安全的房屋

残值

建设部《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016

2、基于功能性贬值的修正

功能性贬值是由于建筑效用相对损失而引起的贬值,一般是由建筑物用途、使用强度、设计、结构等不合理而造成的建筑物功能不足形成的价值损失。通俗理解就是指建筑物的通用性

举例来说,农行包中的恒发项目,因为其通用性差,厂房只能用做生产大型重工设备,其他行业无法使用,在处置时潜在买家较少,预计处置周期较长,建筑物功能性贬值相应就较大,在价格修正时需要做相应的调整。

3、基于经济性贬值的修正

经济性贬值是指由于建筑物以外的原因引起的价值损失,比如环境污染、房产区划的变化、附近土地用途的不适合、灰尘、高速公路或机场噪音等。通俗理解,经济性贬值会导致厂房使用率的降低,导致厂房闲置无法使用。在实际操作中,当资产使用基本正常时,不计算经济性贬值。

举例来说,广发包中的海城花苑抵押物,该抵押物为住宅,处于工业集中度较高区域,且周围多为重污染企业,噪音、污水、恶臭导致抵押物居住环境恶劣,大量房间闲置,产生的经济性贬值导致了抵押物的价值降低。

四、工业厂房快速估值案例

基于代表性、可复制性方面考虑,选择以下两个案例进行评估分析:

1、农行包恒发重工项目抵押建筑物快速估值思路

根据现场尽调情况,恒发抵押农行建筑物中有两幢厂房为钢结构建筑(面积合计为22419.73平方米),层高12米,重置价较基准价上浮63.75%,为2300元/平左右;另一幢老厂房为钢混三等结构建筑(面积为5127.77平方米),层高一般,在标准范围内,重置价为1400元/平左右。三处厂房使用多年,经现场查看,约为8成新,同时三处厂房均为重型设备生产专用厂房,有行车等专用设备,厂房通用性较差,故对建筑重置价进行调整修正,钢结构厂房按1800元/平方米测算,面积22419.73平米,共计4036万元;钢混三等结构厂房按1000元/平方米测算,面积5127.77平米,共计513万元。

2、工行包建宇纺织项目抵押建筑物快速估值思路

根据现场尽调情况,建宇纺织抵押工行建筑物为砖混三等建筑(面积为3836.49平方米),层高5.6米,重置价较基准价上浮31.5%,为1050元/平左右,厂房使用多年,经现场查看,约为6.5成新,考虑到抵押物周边为居民住宅,工业集中度较差,且出入交通不便,故对建筑重置价进行调整修正,砖混三等结构厂房按600元/平方米测算,面积3836.49平米,共计230万元。

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