郭小平:某厂房租赁合同纠纷一案代理词

2019年01月22日 工业厂房装修 260 views

前言:

代理词与辩护词主要是名称不同,最终目的是一样的,即说服法官采纳自己的观点,以最大程度上谋求委托人的合法权益得以实现。如果案件复杂,双方争议比较大且代理律师没有机会在法庭上充分发表代理意见,那么庭审后向法官提交书面的代理词是很有必要的。从内容上,代理词可以就全案的法律或事实问题发表意见,也可就局部问题有针对性地发表意见。本代理词属前者。

上海久远公司诉上海东明公司厂房租赁合同纠纷一案二审

代理词

尊敬的一中院审判长、审判员

贵院审理的2018沪01民终133XX上海久远贸易发展有限公司(原审原告,反诉被告、二审上诉人)诉上海东明投资发展有限公司(原审被告,反诉原告、二审被上诉人)房屋租赁合同纠纷一案,于2018年12月20日开庭审理,本案庭审已经结束,我是上诉人上海久远贸易发展有限公司的代理律师郭小平,现为上诉人发表如下代理意见,请合议庭采纳

本诉部分

上诉人主张的租赁标的房屋----4号楼底楼东面部分从2017年2月27日至2017年4月21日的延期交房的违约金为(31+2+21)天×5万元/天=270万元,中间部分2017年3月22日至2017年4月21日的延期交房的违约金为31天×5万元/天=155万元,两者合计425万元,均有事实与法律及合同依据,应予以支持。

一、2017年2月21日,被上诉人与上诉人经协商签订XX路58号4号厂房补充协议》,双方同意将租赁标的物调整为XX路58号4号厂房底楼,底楼面积9017.25÷5=1803.45平方米,分三个部分,分批次交房,协议约定东面部分于2017年2月26日交房;中间部分于2017年3月21日交房;西面部分于2017年4月21日交房。如果被上诉人不能按时交付,每推迟一天赔偿上诉人5万元(也就是每天违约金5万元)。因此,上诉人主张4号楼底楼东面部分、中间部分这两个部分的违约赔偿责任是有合同依据的。

二、合同法第216条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此,按租赁合同约定的时间向作为承租方的上诉人交房是作为出租人的被上诉人最主要的法定义务,这也是被上诉人在本案中要承担的最主要的证据责任,上诉人没有必要去证明被上诉人是何时向自己交付厂房的,现综合全案,被上诉人提交的证据根本不能证明其曾向上诉人如期履行上述交房义务。

1、请二审法官一定要注意到下面的一个细节。

被上诉人提交的证据----上海费XX模具有限公司出具的《交还物业厂房书(合同中止协议补充条款)》中,明确表明:“2017年3月2日;交还厂房东部大约400平方米。”这足以证明,一直到2017年3月1日,4号楼底楼东面部分仍在被上诉人的租客----上海费XX模具有限公司的掌控之中,被上诉人现在坚持认为自己至迟在2017年2月26日已经向上诉人交付4号楼底楼东面部分厂房,被上诉人是如何做到的?这真是自己打自己的脸,这可是被上诉人自己提交的证据。确切地说,这份证据对被上诉人不利,反而对上诉人有利,该证据最有力证明了被上诉人没有在2017年2月26日向上诉人交房。

    2、被上诉人提交的上海巴X实业有限公司(后称巴X公司)出具的《情况说明书》不具有真实性,原因有:

①该说明书只是巴X公司单方面的陈述,里面写道:“我单位按合同约定向上海久远贸易发展有限公司支付租金”,按照这个说法,巴X公司与上诉人不仅与有租赁合同,而且双方也切实履行了租房合同,上诉人还收到了巴X公司支付的租金。既然有租房合同被上诉人应该让巴X公司出具其与上诉人的租赁合同,合同是双方的意思表示,有了租赁合同方能证明该《情况说明书》的真实性。

巴X公司没有出示其支付上诉人租金的证据,这个租金如果是银行转账,应该有银行转账记录,如果是现金支付,应该有上诉人出具的收条。巴X公司与被上诉人良好的关系,出具其与上诉人的租赁合同与收款凭证应该是举手之劳,为什么巴X公司没有为被上诉人出具这两样材料?因为巴X公司根本就没有从上诉人那里租用过房子,这足以说明上述《情况说明书》的虚假性。

③、《XX路58号4号厂房补充协议》里约定,4号楼底楼1803.45平方米是分东、中、西三个部分三次交付房屋的。巴X公司的这个《情况说明书》上面说得很清楚,租赁面积只是400平方米(也没有具体说明是东、中或西部分)。如果《情况说明书》是真实的,这400平方米也只是底楼的一部分。因此,即便这个《情况说明书》是真实的,也只能证明被上诉人将4号楼底楼东、中或西部分中的某一部分如期向上诉人交房,其他两个部分的厂房是具体在哪一天向上诉人交付的,被上诉人仍得继续举证予以证明。

3、被上诉人出示的有“闵行区X桥镇环境保护办公室”字样印章的《整改意见通知书》、《环保责令改正通知单》均不具有真实性,一审法官认可其真实性真不知依据何在,令人费解。

①、一般来说,发出通知的主体应该是单位,单位都应该是经过合法注册且具有独立表达意思的法律人格。经本律师在全国组织机构统一社会信用代码公示查询系统上多次查询“闵行区X桥镇环境保护办公室”,系统均显示暂无搜索数据。本律师再查询“上海市闵行区环境保护局”,系统显示全部信息,包括统一社会信用代码、注册地址等信息(具体见附件)。这说明,上海市闵行区环境保护局具有法律人格,而“闵行区X桥镇环境保护办公室”没有法律人格,“闵行区X桥镇环境保护办公室”的这个印章就是个萝卜章,这样的办公室没有资格对外出具任何法律文书,即便出具了,也是没有法律效力的。

行政处罚法第 15 条和第 20 条的规定:“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施”并“由违法行为发生地的县级以上地方人民政府具有行政处罚权的行政机关管辖”。《环境保护行政处罚办法》(国家环境保护总局令第7号)第 9条进一步明确,县级以上环境保护行政主管部门在法定职权范围内实施环境保护行政处罚。本案中的“闵行区X桥镇环境保护办公室”不具备法律人格,根本不是合法的环境保护行政主管部门,因此被上诉人出示的《整改意见通知书》、《环保责令改正通知单》不具备真实性。

③、既然《整改意见通知书》、《环保责令改正通知单》不具备真实性,这两份通知就不是书证,从证据分类上至多算是证人证言,那么根据《民事诉讼证据规定》第55条的规定:“证人应当出庭作证,接受当事人的质询。……”,在这两份通知上签字的人,即所谓的“巡查员朱X伟、俞X”“检查人员徐X芳”应该出庭接受上诉人的质询,否则证人证言不应该被采信毕竟没有证据显示巡查员朱嘉伟、俞霞、检查人员徐玉芳具备民事诉讼法第73条规定的四种证人可以不用出庭的以情节。

④、“闵行区X桥镇环境保护办公室”于2017年2月25日出具的《环保责令改正通知单》上记载的检查日期是2017年2月25日,而XX路58号4号厂房补充协议》里约定底楼东面部分最早的交付日期是2017年2月26日,检查人员在检查时,上诉人根本未曾入驻4号楼底楼任何部位,真不知检查人员检查的是那家企业。

4、被上诉人提交的诸多照片,其中有牌照为苏ER57XX车辆的那张照片,这辆车确实是上诉人的前法定代表人李XX的,因为上诉人与被上诉有租赁合同上的关系,少不了要开车到厂区与被上诉人协商相关事务,因此将车辆停在XX路58号院内也是很正常的事。而且从照片上看车辆也是停在厂房外面,被上诉人说这张照片拍摄于2017年2月28日没有事实依据。

其它的照片与本案没有关系,照片里的设备器材不知属于何人,根本看不是出这些照片拍摄于何时何地,因此根本不能证明被上诉人如约履行了交房的义务。

5、上诉人提交的《东明入驻企业清单》虽然是份复印件,但信息量非常大,能够与案情的很多事实证据相互印证,真实性应该没有疑问。该清单里均是曾经成功入驻过被上诉人厂区的企业,但上面没有上诉人的名称,这足以证明被上诉人没有向上诉人交付过任何部分的厂房,上诉人不是被上诉人的入驻企业,没有占有使用被上诉人享有出租权的厂房。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的第78条规定:“证据材料为复制件,提供人拒不提供原件或原件线索,没有其他材料可以印证,对方当事人又不予承认的,在诉讼中不得作为认定事实的根据。”根据该条款的规定,复印件并非完全不能作为认定事实的证据。只要提供人能说明原件的线索并有其证据印证怕被上诉人不认可,也是可以作为认定事实的根据的。该证据系由被上诉人上海东明投资发展有限公司盖章后交付大房东的联系人老顾,然后由老顾向上诉人提供。另,有很多方面的材料可以印证东明入驻企业清单》的真实性,表现在:

上诉人在二审开庭时提交了三份《开庭公告详情》,案由均是房屋租赁合同纠纷,与本案的案由均是一样的,三个案件的被上诉人均是本案被上诉人上海东明投资发展有限公司,上诉人分别为上海峰X物流有限公司、徐恒达、上海京X物流设备有限公司,这三个上诉人均出现在东明入驻企业清单》里,前面提到的上海费XX模具有限公司以及大房东棣X公司也出现在该清单里,这些均不会是巧合。这些企业与个人与被上诉人建立的都是房屋租赁合同关系,只不过棣X公司是大房东,其它的是承租人,但这份名单里没有上诉人的名称,这足以说明上诉人与被上诉人只是名义上的租赁合同关系,租赁合同并没有切实履行。

东明入驻企业清单》里记载:“4月30日前已收租金 物业 押金 4月30日后应退租金 物业 押金”,作为二房东的被上诉人为什么要在这个时间节点上退还承租人交付的租金、物业费及押金?应该是发生了阻碍其与承租人租赁合同继续履行下去的法律事件,不然装到口袋里的钱怎么会退出来?上诉人提交了大房东上海棣X企业发展有限公司分别于2017年4月21日、2017年5月15日、2017年7月15日出具的三份通知(其实有更多的通知上诉人还没有收集到),这三份通知清楚地证明一个事实2017年4月17日大房东向被上诉人发出终止合同通知书,被上诉人已经无权对涉案房屋进行转租,2017年5月10大房东全面接管XX路58号园区。

大房东终止与被上诉人合同的原因,在其2017年4月21日的《通告》里说得很清楚,原因有:被上诉人不按时支持房屋租金,不按缴付装修押金、水电费押金及物业维修和养护费用,未经政府部门同意或不履行报备义务,擅自对租赁房屋进行改建装修。此时,说白了就是被上诉人被大房东赶出来了,被上诉人还能做什么呢?只有灰溜溜地走人,因为根据物权大于债权的原则,大房东享受提前解约的权利,至于解约后权利与义务如何结算那是另外一回事。当然,被上诉人走之前必须跟租客及大房东把相关财务问题解决好,如租金、物业费、押金等。从2017年4月17日大房东发出终止合同的通知,到后面被上诉人在2017年4月底与租客及大房东结算财务,这在时间顺序与事理上是完全说得通的。这些更加坚定地证明一个事实:被上诉人与租客及大房东在2017年4月底结算财务,惟一的原因是大房东提出了解约的要求,被上诉人已经对涉案房屋没有了转租权。

三、本案有四大疑点,被上诉人有的解释了一下,但其解释无凭无据,有的根本没有解释。

假设被上诉人真的严格按照《XX路58号4号厂房补充协议》的约定分批次向上诉人履行了交房义务,被上诉至少从2017年2月26日(底楼东面部分交付日)起就可以向上诉人主张租金及物业费。

1、对于租金及其它占用费,被上诉人一直到2017年7月24日才以反诉的形式提出,过了(2017年2月26日)近5个月,这期间,被上诉人从未向上诉人主张过租金。给人的感觉,上诉人不起诉,被上诉人就不要租金了。被上诉人说反诉前曾打电话找上诉人要过,那有通话记录吗?有通话录音吗?本个案件审理过程中, 没有任何证据,包括手机短信、微信、电子邮件、书面通知等能证明被上诉人曾向上诉人提出过租金的主张,这不合常理。事实上,如果上诉人与被上诉人的租房合同真的是正常履行的,上诉人又确实拖欠被上诉人数月的租金,被上诉人肯定会以各种方式向上诉索要租金,一定会留下索要租金的证据。被上诉人是专门从事二房东业务的,经营的目的就是赚取租金差额,应该对收取租金极为主动。在租金问题上,被上诉人对其租户的租金那么敏感,在《东明入驻企业清单》里对入驻企业已收租金应退租金算得非常清楚,对上诉人要付的“租金”如此“淡定”这是为何?这只有一种解释,就是根本不存在上诉人使用被上诉人厂房的事实。

2、关于物业费及水电费,《房屋租赁合同》里已有约定。既然上诉人使用被上诉人的厂房从2017年2月26日至2017年8月8日,应该会产生相应的物业费与水电费,被上诉人为什么不主张?是的,主张与否确实是被上诉人的权利,但不主张也要给出个合理的理由。被上诉人不主张物业费也水电费,只有一种解释,就是根本不存在上诉人使用被上诉人厂房的事实,所以根本就没有什么物业费。

4、2017年4月17日大房东向被上诉人发出第一封终止合同的通知,至2017年8月8日上诉人搬出,大房东多次发解约通知给被上诉人,园区也多处张贴。此时如果上诉人确实是被上诉人的入驻企业,碰上大房东收回厂房这样会严重影响上诉人与被上诉人租赁合同的事件,被上诉人难道不应该出来跟上诉人解释一下?被上诉人毕竟是二房东,大房东收房必然会导致上诉人与被上诉人之间的租房合同无法履行下去。但事实是,被上诉人从未对上诉人解释过,那有这样当二房东的?

因此,通过上面的分析论证,可以肯定,被上诉人从未按《XX路58号4号厂房补充协议》的约定向上诉人履行交付厂房的义务,应当承担违约赔偿责任。

反诉部分

一、一审判双方租赁合同于2017年8月8日解除是错误的,上诉人认为双方租赁关系应该在2017年5月10日终止。

 1、被上诉人在其《民事反诉状》的事实与理由部分写道:“被反诉人在签订房屋租赁时同时占用了5号楼及电房二楼一直使用至2017年5月10日未付租金及押金”,其又在《反诉请求及计算方法和依据》写道:“根据补充协议交付房屋的时间计算到合同终止日,2017年5月10日止。后被反诉人计算的底楼东、中、西三部分的租金也是算到2017年5月10日。反诉人(即被上诉人)计算的违约金与也是算到2017年5月10日。5月10日这个日期在反诉人的反诉材料里出现了共6次之多,为什么?因为2017年5月10日是大房东全面接管XX路58号全部厂房的日期,被反诉人很清楚,从这一天开始,即便上诉人入驻4号楼底楼也与其没有关系。因此把2017年5月10日作为双方合同的终止日是合情合理的。

《民事诉讼法司法解释》第92条第一款规定:“一方当事人在法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事无举证证明。”对于双方合同的终止日这样的事实,出租人比承租人应该更为清楚。

2、大房东发出解约通知后,上诉人经大房东同意,于2017年5月10日后将设备搬进4号楼底楼及5号楼第三层直至2017年8月8日。上诉人搬进去,占用的也只是部分面积,用于堆放材料与设备,根本没有进行生产,因为此时水电均已被关掉。这期间,上诉人与大房东形成无偿使用或有偿使用的法律关系,这种使用与被上诉人没有关系,在大房东没有明确表态上诉人是无偿使用的情况怀,上诉人随时可能会被大房东要求支付场地占用费。上诉人提供的证据----大房东上海棣X企业发展有限公司于2017年7月15日出具的《通告》上明确写道:“贵司目前使用我司上海市XX路58号4号一层、5号房三层及配电房一间办公室的房屋”,这句话足以证明2017年5月10日后上诉人场地占用的权利来源于大房东,与被上诉人没有关系。因为如果大房东没有收回房屋,大房东与被上诉人的合同,上诉人与被上诉人的合同就不会终止,那么大房东没有权利直接越过二房东(即被上诉人)向上诉人发出这样的通知。

3、2017年8月8日上诉人搬出XX路58号,是大房东要求办理移交手续,而且移交手续一直保存在大房东的员工老顾那里,这同样能说明,上诉人当时占用的房子是大房东的,与被上诉人无关。如果此时被上诉人仍对涉案房屋有出租权,应该是与被上诉人办理移交手续,而不是大房东,而且移交手续也应该保存在被上诉人处。

1、根据补充协议的规定,4号楼底楼东、中、西三个部分分期交房,目前,没有任何证据能证明被上诉人按照补充协议的约定分期履行了交房义务,这个在前面已经论述。2017年4月21日,这一天是大房东再次发出终止房屋租赁合同通告的日子,自己的出租权已经被收回,被上诉人是如何在这一天向上诉履行交房义务的?这在事实上是不可能的。

2、5号楼第三层,一审法院认定被上诉人是在2017年2月26日向上诉人交付的,有什么证据?毫无证据。

4、在已经有充分的证据证明双方租赁关于于2017年5月10日已经终止,涉案房屋已经被大房东收回的情况下,如果二审法院仍支持被上诉人4号楼底楼的租金及5号楼第三层的占有费,这将是被上诉人的不当得利。上诉人即便要支付4号楼底楼的租金及5号楼第三层的占有费,支付的对也应该是大房东,而不是被上诉人。

除非被上诉人让大房东出具声明,上述部位的租金或占用费仍由被上诉人主张,否则上诉人可能会面临大房东的追诉,上诉人将有可能支出双倍的费用。

5、还有一点很重要的是,《合同法》第216条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”这一条规定了出租人的两个义务,一是出租人要如约交房的义务,二是出租人要在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务,这两点作为出租人的被上诉人均没有做到。

即便上诉人从2017年4月21日至2017年8月8日使用的是被上诉人享有出租权的4号楼底楼,即便上诉人从2017年2月26日至2017年8月8日使用的是被上诉人享有出租权5号楼第三层,上诉人也不应该支付这期的租金及占有使用费。因为被上诉人未能“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,具体原因是大房东从2017年4月17日就不断地向被上诉人发出终止合同收回房屋停水停电的通知,而且还在园区到处张贴通知,这给上诉人的正常使用房屋进行生产(租房合同明确约定上诉人租房是为了生产)造成了很大的麻烦,作为出租人的被上诉人一直未能排除这种障碍直到2017年8月8日,因此被上诉人没有资格向被上诉人索要任何租金与使用费。

上诉人有权拒绝支付被上诉人任何租金与使用费,这符合《合同法》第66条规定的同时履行抗辩权:“……一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”或《合同法》第67条规定的先履行抗辩权:“……先履行的一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”。

6、事实上,被上诉从未向上诉人交付过任何涉案房屋,自然无权索要任何费用,具体见本诉部分的论述。

三、上诉人根本不用向被上诉人支付任何违约金。

    1、即便要交违约金,违约金计算的起始日期应该是2017年2月23日,因为在2017年2月21日双方签订补充协议,将租赁标的调整到了4号楼底楼,租赁标的调整,必然也应该对“第1期租金”的支付时间进行调整,否则对上诉人不公平;违约金的计算标准也应该予以调整,4号楼《房屋租赁合同》的7.1条约定的“甲方按年租金千分之伍”的违约金比例过高,应调整为按年租金千分之一计算;

2、即便要交违约金,违约金计算的的基数不应该是4号楼整幢楼的租金,如果这样对上诉人太不公平,因为双方租赁标的已经调整到4号楼底楼,基数应该按底楼的租金水平计算。

原4号楼建筑面积共9017.25平方米,原约定一年的租金是280万元,因此平均每平米每天的租金为0.85元/平/天。4号楼共有五层,因此底楼的租赁面积也就只有9017.25平方米÷5=1803.45平方米,现在租赁标的被调整为4号楼底楼,因此底楼部分一个季度的租金为280÷5÷4=14万。也就是即便计算违约金,上诉人在2017年2月23日要交给被上诉人的第一个季度的租金也只有区区14万元,而在2016年12月26日,被上诉已经收到上诉人近47万元的租房押金,而根据《房屋租赁合同》第4.4条款的规定:“乙方在任何情况下拖欠租金的,甲方有权直接以租房押金充抵,不足部分甲方仍有权继续追索。”但被上诉人没有进行这种抵扣,而是于2017年3月24日将近47万元的租房押金退还给上诉人,这种行为应视作是对延付租金违约金主张权的放弃。被上诉人一方面不进行抵扣,另一方面又主张违约金,实属无赖。

综上所述,本案系房屋租赁合同纠纷,根据《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同相关条款的规定,房屋出租人的主要义务是按时交付房屋及保证房屋的正常使用,承租的义务是支付租金及其费用及正常使用租赁标的房屋。本案争议最大的也是主要的焦点是出租人(被上诉人)是是否按时交房,这个证明责任在被上诉人,上诉人作为承租人没有这个证明义务,不管是在本诉部分还是在反诉部分。但现有的证据充分证明,《XX路58号4号厂房补充协议》根本没有切实履行,原因是被上诉人从未向上诉人交付租赁标的物,双方的租房合同或协议于2017年5月10日已经终止(这个终止日期也是被上诉人认可的),被上诉人并没有完成其应负的举证责任,应承担败诉的法律后果。上诉人不欠被上诉人任何租金或占用费,上诉人对被上诉人没有任何违约行为,不用承担任何违约责任。

上述观点,敬请采纳!

此致

上海久远贸易发展有限公司

2018年12月24日

附:全国组织机构统一社会信用代码公示查询单,2页

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